Grondconversie nader bekeken
De discussie over het omzetten van grondhuur en erfpacht in eigendom is weer volledig opgelaaid. In de media is bekendgemaakt dat de president van de Republiek Suriname recentelijk de Presidentiële commissie Grondconversie en Herziening Grondbeleid heeft ingesteld onder voorzitterschap van mr. A. Veldman.
De mogelijkheid tot het omzetten van erfpacht en grondhuur in eigendom is bij wet geschapen in 2003. Het duurde echter tot 2015 voordat de gehele wettelijke infrastructuur gereed was om de grondconversie te kunnen effectueren. De toenmalige regering heeft een aantal conversiegebieden aangewezen en de bijbehorende bedragen vastgesteld. Kort hierna werd het project als zijnde mislukt, afgeblazen. Wat de precieze reden was om de conversie te staken, is niet bekend. Aangenomen wordt dat de belangrijkste oorzaak is dat de conversiebedragen als te hoog werden ervaren. De huidige regering heeft besloten de draad op te pakken en de commissie als één van de belangrijkste opdrachten meegegeven de conversie in gang te zetten. Het is duidelijk dat dit alles te maken heeft met de precaire situatie van onze landsfinanciën.
De commissie heeft ook als opdracht voorstellen te doen ter verhoging van de canons. De belangrijkste vraag die rijst is waarom de erfpachter of grondhuurder zou moeten overgaan tot conversie als het verschil met eigendom niet of nauwelijks bestaat. Alvorens deze vraag te beantwoorden, moet in het kort iets gezegd worden over de betekenis van de rechtsfiguren die een rol spelen.
De rechten van erfpacht en grondhuur zijn beperkt zakelijke rechten. De beperking ligt voornamelijk hierin dat de Staat eigenaar blijft van de grond, waarop deze rechten zijn gevestigd. Als erkenning van het eigendomsrecht van de Staat wordt een periodieke (financiële) vergoeding aan hem betaald.
Het eigendomsrecht van de Staat bij grondhuur en erfpacht brengt mee dat al hetgeen op de grond gebouwd wordt eigendom is van de Staat (dit is gebaseerd op de rechtsregel van natrekking). Indien iemand bijvoorbeeld een villa gebouwd heeft met basketbalveld op zijn erfpacht- /grondhuur perceel, dan behoren deze opstallen in eigendom toe aan de Staat. Dit hoeft natuurlijk niet tot paniek te leiden, aangezien de erfpachter/grondhuurder, zolang het recht bestaat, het exclusieve recht van gebruik heeft van de opstallen. Als de duur van het erfpachtrecht is verstreken, heeft de erfpachter het afbraak- en meeneem recht. Een recht op vergoeding heeft hij niet.
Ook bij grondhuur is de Staat eigenaar van de opstallen, maar de grondhuurder heeft bij expiratie wel een vergoedingsrecht. Verder wordt erop gewezen dat bij niet voldoening van de betaling van de canon gedurende drie jaar het recht vervallen verklaard kan worden.
Grote problemen die met de genoemde beperkte zakelijke rechten in de praktijk voorkomen gaan over de vererving. Indien een grondhuurder overlijdt, moeten de erfgenamen binnen 18 maanden één van hen aanwijzen op wiens naam het grondhuurrecht gesteld moet worden, bij gebreke waarvan dit recht van rechtswege vervalt.
Ook bij erfpacht moeten de wettelijke regels m.b.t. het overlijden van de erfpachter in acht genomen worden. Over de uitleg van deze regels bestaat verschil van mening. Zowel bij erfpacht als grondhuur worden in de praktijk de eisen gesteld van (Surinaamse) nationaliteit en ingezetenschap, zowel voor overdracht als vererving.
Ook bij (hypothecaire) financiering, geven geldverstrekkers de voorkeur aan eigendom, omdat in bepaalde gevallen vervallenverklaring van het recht van erfpacht of grondhuur kan plaatsvinden, waardoor het hypotheekrecht en dus de dekking wegvalt.
Als grootste probleem m.b.t. erfpacht en grondhuur wordt in de praktijk de procedure tot overdracht of verdeling ervaren. Toestemming hiervoor is van overheidswege vereist. Deze kan in de praktijk maanden of zelfs jaren op zich laten wachten.
Geen van de hiervoor genoemde beperkingen bestaat bij het eigendomsrecht. Een verwijt naar de Staat toe is dat bij het bepalen van de klapperwaarde van de grond er geen verschil gemaakt is tussen erfpacht, grondhuur en eigendom. Hoewel er geen geschreven richtlijnen hierover bestaan, zijn de onroerendgoeddeskundigen het met elkaar eens dat de waarde van grondhuur en erfpacht veel lager ligt dan die van eigendom.
Het blijft arbitrair, maar veelal wordt aangenomen dat de waarde van erfpacht en grondhuur tussen de 60 en 70% van eigendom ligt. Uitgaande hiervan zou dat moeten inhouden dat indien de Staat zijn (blote) eigendom overdraagt, hiervoor een vergoeding van 30-40% van de marktwaarde van de grond gevraagd zou kunnen worden.
Carlo Jadnanansing
Vandaag
-
20:51
Jennifer Simons, eerste vrouwelijke president van Suriname
-
18:56
Opvallende afwezigheden overschaduwen BRICS-top in Rio de Janeiro
-
17:17
HVB: Vrouwelijk leiderschap opent nieuwe weg
-
16:02
Fractieleiders spreken hoge verwachtingen uit bij felicitatie
-
15:00
President neemt afscheid: 'Leiders dienen, het volk regeert'
-
14:48
Schietincident beëindigt feest aan de Ephraimzegenweg
-
12:47
DNA kiest Simons tot president en Rusland tot vp
-
11:56
Korte Assembleevergadering verwacht; 34 stemmen nodig
-
10:44
Suriname: Wachten op het busje,… het komt maar niet!
-
08:48
Delegatie Israël naar Qatar ondanks geschil over staakt-het-vuren
-
06:51
Champions League of hulpbronnenvloek?
-
04:53
Onweer dient zich al vroeg aan op deze zondag
-
02:55
BRICS bereikt akkoord over gezamenlijke verklaring voor top in Rio
-
00:57
CV Rusland: Man van beleid, integriteit en bruggenbouwer
-
00:01
Simons schrijft geschiedenis als eerste vrouwelijke Surinaamse president
Gisteren
- Politiebericht over 67-jarige vrouw omgekomen bij brand
- Caricom boekt vooruitgang met regionale voedselzekerheid
- Structurele steun voor leerstoornissen in onderwijs
- Dalai Lama: 'Ik wil nog 40 jaar leven'
- Vrouwen Magenta tonen kracht via vakopleiding
- De eerste vrouwelijke president van Suriname
- Petronas start morgen boorcampagne in Blok 52
- Bejaardentehuis getroffen door brand: Vrouw komt om het leven
- Newmont: Reductie personeel te Merian deel van kostenbeheersing
- Personeel FVO eist cao-onderhandelingen: Leiding wijst op dienstweigering
- Ook op deze zaterdag dienen zich onweersbuien aan
- Oude handelsstad van 3.500 jaar oud ontdekt in Peru
- 169 bloeddonoren gehuldigd in Congreshal
- Simons eerste vrouwelijke president; symboliek, verwachtingen en werkelijkheid
Eergisteren
- EZ traint jonge ondernemers in duurzame landbouw
- Caricom viert 52 jaar samenwerking en veerkracht
- VS en Suriname herbevestigen gedeelde waarden van vrijheid en democratie
- Dode bij aanrijding Welgedacht B-weg
- Rusland zet op grote schaal chemische wapens in Oekraïne in
- Twee brandkasten buitgemaakt bij overval op woning
- Menselijke resten aangetroffen op goudnederzetting in Brokopondo
- OM eist 7 jaar cel voor voorbereiden landing drugsvliegtuig in Pusugrunu
- Het belang van het project Van 't Hogerhuysstraat
- Militair beschuldigd van overtreden Wet Verdovende Middelen
- Veel zon, maar ook onweersbuien in de middag
- Diplomatieke spanning tussen VS en Colombia escaleert
- Deken Fraenk vraagt autoriteiten om invulling Constitutioneel Hof
- Politiek pad nu geplaveid; de economische weg ligt vol valkuilen