Grondconversie nader bekeken

De mogelijkheid tot het omzetten van erfpacht en grondhuur in eigendom is bij wet geschapen in 2003. Het duurde echter tot 2015 voordat de gehele wettelijke infrastructuur gereed was om de grondconversie te kunnen effectueren. De toenmalige regering heeft een aantal conversiegebieden aangewezen en de bijbehorende bedragen vastgesteld. Kort hierna werd het project als zijnde mislukt, afgeblazen. Wat de precieze reden was om de conversie te staken, is niet bekend. Aangenomen wordt dat de belangrijkste oorzaak is dat de conversiebedragen als te hoog werden ervaren. De huidige regering heeft besloten de draad op te pakken en de commissie als één van de belangrijkste opdrachten meegegeven de conversie in gang te zetten. Het is duidelijk dat dit alles te maken heeft met de precaire situatie van onze landsfinanciën.

De commissie heeft ook als opdracht voorstellen te doen ter verhoging van de canons. De belangrijkste vraag die rijst is waarom de erfpachter of grondhuurder zou moeten overgaan tot conversie als het verschil met eigendom niet of nauwelijks bestaat. Alvorens deze vraag te beantwoorden, moet in het kort iets gezegd worden over de betekenis van de rechtsfiguren die een rol spelen.

De rechten van erfpacht en grondhuur zijn beperkt zakelijke rechten. De beperking ligt voornamelijk hierin dat de Staat eigenaar blijft van de grond, waarop deze rechten zijn gevestigd. Als erkenning van het eigendomsrecht van de Staat wordt een periodieke (financiële) vergoeding aan hem betaald.

Het eigendomsrecht van de Staat bij grondhuur en erfpacht brengt mee dat al hetgeen op de grond gebouwd wordt eigendom is van de Staat (dit is gebaseerd op de rechtsregel van natrekking). Indien iemand bijvoorbeeld een villa gebouwd heeft met basketbalveld op zijn erfpacht- /grondhuur perceel, dan behoren deze opstallen in eigendom toe aan de Staat. Dit hoeft natuurlijk niet tot paniek te leiden, aangezien de erfpachter/grondhuurder, zolang het recht bestaat, het exclusieve recht van gebruik heeft van de opstallen. Als de duur van het erfpachtrecht is verstreken, heeft de erfpachter het afbraak- en meeneem recht. Een recht op vergoeding heeft hij niet.

Ook bij grondhuur is de Staat eigenaar van de opstallen, maar de grondhuurder heeft bij expiratie wel een vergoedingsrecht. Verder wordt erop gewezen dat bij niet voldoening van de betaling van de canon gedurende drie jaar het recht vervallen verklaard kan worden.

Grote problemen die met de genoemde beperkte zakelijke rechten in de praktijk voorkomen gaan over de vererving. Indien een grondhuurder overlijdt, moeten de erfgenamen binnen 18 maanden één van hen aanwijzen op wiens naam het grondhuurrecht gesteld moet worden, bij gebreke waarvan dit recht van rechtswege vervalt.

Ook bij erfpacht moeten de wettelijke regels m.b.t. het overlijden van de erfpachter in acht genomen worden. Over de uitleg van deze regels bestaat verschil van mening. Zowel bij erfpacht als grondhuur worden in de praktijk de eisen gesteld van (Surinaamse) nationaliteit en ingezetenschap, zowel voor overdracht als vererving.

Ook bij (hypothecaire) financiering, geven geldverstrekkers de voorkeur aan eigendom, omdat in bepaalde gevallen vervallenverklaring van het recht van erfpacht of grondhuur kan plaatsvinden, waardoor het hypotheekrecht en dus de dekking wegvalt.

Als grootste probleem m.b.t. erfpacht en grondhuur wordt in de praktijk de procedure tot overdracht of verdeling ervaren. Toestemming hiervoor is van overheidswege vereist. Deze kan in de praktijk maanden of zelfs jaren op zich laten wachten.

Geen van de hiervoor genoemde beperkingen bestaat bij het eigendomsrecht. Een verwijt naar de Staat toe is dat bij het bepalen van de klapperwaarde van de grond er geen verschil gemaakt is tussen erfpacht, grondhuur en eigendom. Hoewel er geen geschreven richtlijnen hierover bestaan, zijn de onroerendgoeddeskundigen het met elkaar eens dat de waarde van grondhuur en erfpacht veel lager ligt dan die van eigendom.

Het blijft arbitrair, maar veelal wordt aangenomen dat de waarde van erfpacht en grondhuur tussen de 60 en 70% van eigendom ligt. Uitgaande hiervan zou dat moeten inhouden dat indien de Staat zijn (blote) eigendom overdraagt, hiervoor een vergoeding van 30-40% van de marktwaarde van de grond gevraagd zou kunnen worden.