Complicaties inzake de verkavelingsvergunning

Allereerst moet de definitie van "verkavelen" volgens onze wetgeving duidelijk zijn. Onder verkavelen wordt krachtens artikel 1 Stedebouwkundige Wet, verstaan het verdelen van een stuk grond, met een zakelijke titel, in twee of meer grondstukken geschikt voor bebouwingsdoeleinden. Ten tweede is een verkavelingsvergunning de toestemming van de administratieve overheid (Ministerie van Openbare Werken) om de grond te verkavelen conform het goedgekeurd verkavelingsplan en de voorschriften. Ten derde is de vekavelingsvergunning, krachtens artikel 7 lid 1 Stedebouwkundige Wet, een vereiste wanneer men overgaat tot verkavelen van de grond binnen de gebieden, waarvoor een structuurplan is vastgesteld of welke in afwachting daarvan bij Staatsbesluit als woongebied is aangewezen.

Vooralsnog zijn blijkens verscheidene Staatsbesluiten als woongebieden aangemerkt: Groot-Paramaribo, Nickerie, Apoera, Commewijne, Wanica, Para en de primaire wegen onder categorie a. Indien de gronden binnen de woongebieden en een zone van 5 kilometer vanuit de as aan de weerszijden van de primaire wegen categorie a, worden verkaveld, is een verkavelingsvergunning verplicht. De primaire wegen categorie a zijn vastgesteld in het Besluit Primaire Wegen. Kortom percelen buiten de woongebieden en aan de weerszijden van een weg die niet wordt gerekend tot de primaire weg, conform voormeld besluit, zijn niet verkavelingsvergunningplichtig.

De bedoeling van de wetgever bij de invoering van de verkavelingsvergunningplicht en verruiming van de woongebieden is enerzijds (gelet op de mate van verstedelijking); de bescherming van de goede plaatselijke ruimtelijke ordening voor een veilige/gezonde leefomgeving en anderzijds verschaffing van de rechtszekerheid en bescherming aan de koper. De wetgever heeft gepoogd middels de verkavelingsvergunningplicht het misbruik tegen te gaan, waarbij de verkavelaars hun grond naar eigen goeddunken verdelen en de kavels verkopen. Daarna zit de koper met de gebakken peren, want vaak genoeg hebben de zij te kampen met o.a. een slechte infrastructuur en ontwateringssysteem.

Opmerkelijk is dat er in de verscheidene Staatsbesluiten waarbij de woongebieden zijn vastgesteld, geen overgangsregeling is opgenomen, terwijl deze besluiten een wijziging hebben gebracht in de bestaande rechtssituatie (denkende aan de vereiste verkavelingsvergunning voor de oude verkavelingsprojecten). Deze overgangsregeling zou de verhouding tussen de nieuwe wet en de bestaande rechtstoestand (oude verkavelingsprojecten) regelen. Volgens een ingewijde was, lettende op de strekking van de Staatsbesluiten inzake toewijzing van de woongebieden, de overgangsregeling onwenselijk, waardoor alle verkavelingsprojecten (oud en nieuw) binnen de woongebieden verkavelingsvergunningplichtig zijn gesteld. Echter, heeft het Ministerie van Openbare Werken na overleg met bepaalde stakeholders toch het besluit genomen om, betreffende oude verkavelingsprojecten, onder bepaalde voorwaarden een vrijstelling van de verkavelingsvergunning te verlenen. De vragen die rijzen zijn: wat is de juridische basis van de vrijstelling van de verkavelingsvergunning? In hoeverre is de vrijstelling van de verkavelingsvergunning geoorloofd lettende op de ratio van de wetgever, zijnde o.a. sturing/bevordering van de goede ruimtelijke ordening? Wie controleert de naleving van de voorwaarden op basis waarvan de vrijstelling wordt verschaft?

Zoals eerder aangehaald had de wetgever als doel verschaffing van de rechtszekerheid en bescherming aan de koper. Ter bescherming van de koper/particulier tegen "slechte" verkavelingen mag volgens artikel 7a-2 Stedebouwkundige Wet en de landmeters instructies (instructie perceelsvorming), de beëdigde landmeter bij de verkaveling van een stuk grond binnen een woongebied geen opmetingskaarten opmaken zonder de verkavelingsvergunning. Helaas houden bepaalde landmeters zich niet aan de geldende regels. In casu komt de beroepsaansprakelijkheid van de beëdigde landmeter aan de orde, welk onderwerp in mijn vorig artikel reeds is uitgewerkt.

Daarnaast mag de notaris conform artikel 7a-2 lid 2 Stedebouwkundige Wet geen akten verlijden, waarbij de grond binnen een woongebied wordt verdeeld, toegescheiden en overgedragen, zonder de verkavelingsvergunning. Indien de notaris toch tegen de wettelijke regels in een akte verlijdt zonder vermelding van de vereiste verkavelingsvergunning, wordt de overschrijving van de akte in de daartoe bestemde openbare registers, krachtens artikel 7a-2 lid 3 Stedebouwkundige Wet, geweigerd. Indien de akte zonder vermelding van de vereiste verkavelingsvergunning toch wordt overgeschreven, is ingevolge artikel 114 Wet GLIS, het MI-GLIS jegens betrokkenen aansprakelijk voor de schade die zij lijden, omdat er in strijd met de wet een overschrijving, heeft plaatsgevonden.