Polemiek rondom grondproblematiek

In het zojuist verschenen nummer van het Surinaams Juristen Blad (SJB 2019 no. 3) heeft mr. Anneke Chin-A-Lin het derde deel gepubliceerd van haar artikelenreeks over de polemiek rondom de grond(huur)problematiek. Naar aanleiding van een lezing gehouden op 23 april 2019 door de Surinaamse Juristen Vereniging onder de titel: Erfpachtrecht vervallen! Wat nu? laat zij haar licht schijnen op het veel besproken, maar nog steeds niet voor een ieder doorgrondbare recht van erfpacht. 

Uit de Surinaamse media blijkt dat velen die in de praktijk met dit recht te maken hebben, nog steeds niet helemaal begrepen hebben wat ermee aan de hand is. Berichten zijn verschenen alsof dit recht wettelijk zou zijn afgeschaft. Niets is echter minder waar. Het is daarom goed dat mr. Chin-A-Lin dit onderwerp opnieuw onder de aandacht heeft gebracht. 

Het erfpachtrecht bestaat nog steeds en zal blijven bestaan zolang het nog in ons Burgerlijk Wetboek (B.W.) verankerd ligt. Er zijn namelijk twee vormen van het erfpachtrecht in ons land. Het oudste is neergelegd in ons B.W., dat dateert van 1869. Dit geldt voor erfpachtrechten die zowel door particulieren als door de overheid kunnen worden uitgegeven. 

De tweede vorm is gebaseerd op de Agrarische Wet (A.W.) van 1936. Dit is dus een jongere vorm van het erfpachtrecht en geldt alleen maar voor erfpachten die zijn uitgegeven door de overheid aan particulieren. 

Hoewel er twee verschijningsvormen bekend zijn in Suriname, is er juridisch gezien maar één soort recht van erfpacht. Kenmerkend voor dit recht is dat iemand (A) het volledige genotsrecht verkrijgt van een onroerend goed dat aan een ander (B) in eigendom toebehoort. A wordt de erfpachter genoemd en B de bloot eigenaar. Deze laatste term geeft aan dat de eigenaar in feite niet veel te vertellen heeft over zijn eigendomsrecht. Hij heeft alleen maar recht op een periodieke (jaarlijkse) vergoeding, die canon genoemd wordt. 

Vóór de invoering van de Landhervormingsdecreten in 1982 werden gronden die aan de overheid toebehoorden in het algemeen in erfpacht uitgegeven aan particulieren. Dit recht werkte naar de mening van de revolutionaire wetgever corruptie en andere onoorbare praktijken in de hand. Hoewel deze opvatting niet door onderzoek werd gestaafd, besloot de decreetwetgever dat een einde moest komen aan het uitgeven van gronden door de overheid in erfpacht. Als nieuwe titel werd gekozen grondhuur. In wezen verschilt dit laatste recht nauwelijks met het recht van erfpacht. 

Met betrekking tot het erfpachtrecht uitgegeven volgens de A.W. werd bepaald dat dit bij het eindigen ervan, geen verlenging mogelijk was. Wel werd aan de gewezen erfpachter de mogelijkheid gegeven om bij het eindigen van het erfpachtrecht, maar ook daarvoor, omzetting te vragen naar het recht van grondhuur. Het is begrijpelijk dat onze grondwetgeving voor de doorsnee burger moeilijk te doorgronden valt. Vandaar dat er regelmatig berichten verschijnen in de media die niet in overeenstemming zijn met de juridische realiteit. Dit veroorzaakt soms panische reacties bij gerechtigden van onroerend goed.

Mr. Chin-A-Lin verwijst in dit verband op de vele verontruste reacties die gekomen zijn op een advertentie van het Ministerie van RGB op 6 maart 2019. Hierin werden o.a. erfpachters erop gewezen dat indien niet voor het beëindigen van het erfpachtrecht omzetting in het recht van grondhuur had plaatsgevonden, het desbetreffende stuk grond van rechtswege in de boezem van de Staat was teruggekeerd. Het probleem hierbij is echter dat in de praktijk niet tijdig gereageerd wordt door het Ministerie van RGB op de verzoeken van de erfpachter tot omzetting van zijn recht in grondhuur. 

Een voorbeeld. A vraagt op 1 januari 2018 omzetting aan van zijn recht van erfpacht dat op 1 januari 2020 eindigt. Het Ministerie van RGB reageert echter niet op dit verzoek, waardoor het recht van erfpacht van rechtswege teruggekeerd is in de boezem van de Staat. Dit is echter kennelijk onredelijk, omdat de terugkeer te wijten is aan de lakse houding van de Staat (RGB). 

DNA heeft een wetsontwerp ingediend tot wijziging van het Decreet Rechtstoestand vóór 1 juli 1982 uitgegeven gronden, welke wijzigingswet is aangenomen op 1 augustus 2019. De wijziging is bedoeld om de gewezen erfpachter en eventuele erfgenamen bij het overlijden van de erfpachter bescherming te bieden. 

Bepaald is o.a. dat indien het erfpachtrecht vervallen is en de grond dus teruggekeerd is in de boezem van de Staat, binnen een bepaalde periode daarna toch nog een aanvraag ter verkrijging in grondhuur kan worden ingediend door de gewezen erfpachter of eventuele erfgenamen. Dit geldt echter alleen maar voor vervallen erfpachtrechten, waarvan tot het moment van de beëindiging door de erfpachter voldaan was aan de erfpachtvoorwaarden. 

Verder is in de bedoelde wijzigingswet bepaald dat de grond, waarop het vervallen erfpachtrecht rustte en waarbij aan alle erfpachtvoorwaarden is voldaan, pas opnieuw kon worden uitgegeven (in grondhuur) aan derden indien aan de gewezen erfpachter of diens erfgenamen de gelegenheid is geboden om het desbetreffende perceelland in grondhuur te verkrijgen.

Hoewel zij achter de wetswijziging staat, maakt Mr. Chin-A-Lin ten aanzien hiervan enkele kritische kanttekeningen. Zij spreekt van gemiste kansen. Zij wijst erop dat er bijvoorbeeld geen rekening gehouden is met de positie van crediteuren. Indien bijvoorbeeld op het recht van erfpacht een recht van hypotheek rustte, is dit recht ook vervallen bij het vervallen bij het recht van erfpacht. 

Paramaribo, 13 januari 2020.