De kwestie Danny’s Villapark (nu Anjerpark)

Via de media en andere kanalen worden allerlei beschuldigingen geuit en speculaties gedaan richting notarissen, wijlen Surindra Mungra en derden, over de ontstane situatie op het Danny’s Villapark (thans genaamd Anjerpark). Middels dit artikel wil ondergetekende een beeld scheppen hoe naar zijn mening zaken haar beloop hebben gehad.

Op de eerste plaats zijn de terreinen die toebehoren aan de Stichting Danny (Danny’s Villapark en Joel’s Villapark) niet door de Staat aan 'Stichting Danny afgestaan, doch door de stichting aangekocht. De procedure ter verkaveling van voornoemde projecten is, daar de bestemmingen van gemelde terreinen was – ter uitoefening van de landbouw – deze te wijzigen in die ter bebouwing en bewoning, hetgeen ook door de Staat (ministerie van Ruimtelijke Ordening, Grond- en Bosbeheer) werd gehonoreerd.

Vervolgens werd door het ministerie van Openbare Werken vergunning verleend om gemelde terreinen te verkavelen en te verdelen. Daarnaast, daar het grondhuur betreft, moet alvorens gemelde kavel aan derden kan worden overgedragen, toestemming worden verleend door het ministerie van Ruimtelijke Ordening, Grond- en Bosbeheer. In de regel geschiedt zulks pas, als voldaan is aan de cultuurplicht (in dit geval een bouwsel is opgezet dan wel een aanvang hiertoe is gedaan) en de afdeling Grondinspectie van gemeld ministerie zulks heeft geconstateerd. Ter ontwikkeling van de verkavelingsprojecten heeft de verkavelaar, in dit geval Stichting Danny, bij bank-instellingen financiering aangevraagd.

Rechtstreeks verkocht
'Stichting Danny' heeft vanaf het begin kavels rechtstreeks aan kopers verkocht, buiten consultatie, dan wel begeleiding van een notaris. De koopovereenkomsten werden ten kantore van de verkavelaar tussen beide partijen aangegaan, die thans naar zeggen van de minister en andere instanties een 'notariële plichtsverzaking' is. De notaris werd niet eens geconsulteerd, dus een verwijt naar de notaris is in deze niet op haar plaats.
Ook kan de overeenkomst alleen ten Gliskantore worden aangetekend als in de overeenkomst de bepaling is opgenomen dat aan de Glisbewaarder door partijen toestemming wordt verleend hiervan in haar registers aantekening te doen, waarbij de handtekeningen van de partijen op de overeenkomst door de notaris gelegaliseerd dient te zijn.

In de praktijk is het ook zo dat kavelkopers meestal geen prijs stellen op de aantekening in de registers ten Gliskantore, daar zij anders gehouden zijn om de overdrachtskosten te voldoen op basis van de koopprijs zoals daarin is opgenomen.

Het probleem
De notaris kwam in onderhavige kwestie pas in beeld, nadat de koper zijn volle koopsom reeds had voldaan aan de verkavelaar en deze laatste aan de notaris de opdracht gaf een verzoekschrift op te maken, die gericht werd aan de minister van Ruimtelijke Ordening, Grond- en Bosbeheer, waarbij toestemming werd gevraagd voor de notariële overdracht, terwijl daarbij terstond door de verkavelaar aan de koper een onherroepelijke notariële volmacht werd verleend om met de aangekochte kavel alles te mogen doen, waardoor de verkavelaar ter afhandeling hiervan niet meer fysiek nodig was.

Echter werd de toestemming tot overdracht zijdens het ministerie van Ruimtelijke Ordening, Grond- en Bosbeheer niet snel genoeg verleend, ook vanwege het feit dat de koper meestal niet had voldaan aan de cultuurplicht, zoals hier eerder aangegeven. De kavelkopers durfden ook geen aanvang te maken met bouwwerkzaamheden, daar zij ook de zekerheid over hun rechtstitel op het terrein wilden hebben. En dit is juist het begin van de problemen geweest.

Doordat de notariële overdrachten, vanwege het ontbreken van de ministeriële toestemming tot overdracht, niet konden plaatsvinden en kopers ongeduldig begonnen te worden, hebben enkele van hen, om hun belang veilig te stellen, beslag gelegd op de verkavelingsprojecten in principe op alles wat ten name van Stichting Danny ten Gliskantore was geregistreerd). Het beslag kon niet alleen op de door de koper gekochte kavel worden gelegd, daar de kavels nog in de boezem van het moederperceel rustten en de kavels geen aparte rechtsstatus hadden.

Veiling
Door de beslagleggingen kon de verkavelaar niet makkelijk kavels verkopen en door de verzwakte cashflow ook niet meer consequent zijn financiële verplichtingen aan de Bank nakomen, met allerlei dreigementen van openbare veilingen, waarmede het probleem fataal werd.

Eén der beslagleggers heeft de schuldvorderingen van de banken overgekocht middels cessie en van zijn rechtspositie gebruik gemaakt om beide verkavelingsprojecten op de veiling te brengen, waardoor de verkavelingsprojecten door de gehouden veilingen in handen van derden zijn terechtgekomen.

Door de gehouden veiling werden de op gemelde projecten rustende hypothecaire inschrijvingen (al dan niet met bijbetaling van de kavelkoper) geroyeerd, waardoor de rechtspositie van de beslaglegger door de opgeschoven rangorde sterker werd.

Tussentijds bestond de mogelijkheid, nadat de minister van Ruimtelijke Ordening, Grond- en Bosbeheer een algemene toestemming tot overdracht – die slechts voor 1 (één) jaar geldig is – had verleend, om de kavels aan de kopers over te dragen. De daardoor in aanmerking komende kopers hadden toen de mogelijkheid om - of geen - gebruik te maken van de mogelijkheid van de overdracht of zij konden ervoor kiezen de kavels overgedragen te krijgen met de vermelding van de bestaande hypothecaire inschrijvingen en beslagen, waarbij in de notariële transportakte werd opgenomen dat de verkavelaar/verkoper binnen een bepaalde periode de hypothecaire inschrijven en beslagen zou doen doorhalen, danwel doen opheffen.

Enkele kopers hadden reeds royement verleend gekregen, waardoor hun kavels alleen met de beslagen werden overgedragen. De kavels die met de hypothecaire inschrijvingen zijn overgedragen zijn in de veiling meegenomen, waardoor de kavelkopers hun terrein kwijt zijn geraakt, terwijl naar ik meen de op die kavels rustende beslagen middels een 'zuiverings procedure' zullen zijn doorgehaald.

Ik denk dat de kopers door het doen overdragen van hun aangekochte kavel met de hypothecaire inschrijvingen en beslagen, de mening zullen zijn toegedaan van liever iets dan niets, uiteraard geen rekening gehouden hebbende met de eventuele juridische consequenties.

Thans bestaat het gevaar voor enkele kavelkopers dat hun terrein op de veiling zal worden verkocht door één der vooruitgeschoven beslagleggers zulks met instemming van de kantonrechter, daar het beslag dat eerst het karakter had van een conservatoir beslag, nu in een executoriale titel is omgezet.

Bij de overweging van de kantonrechter om zulks te doen, moest vanwege het ethiek, moraal en humane karakter, in acht zijn genomen het moment (tijdstip) van aankoop door dezer kopers, daar vele kopers, reeds vóór dat de beslagleggers op de projecten beslag hadden gelegd, kavels hadden gekocht.

Kopers niet verwijten
Aan de kopers kan geen verwijt gemaakt worden dat zij geen onderzoek gedaan hebben op het M.I. Gliskantoor (vroeger Hypotheekkantoor) en geen notariële begeleiding gevraagd hebben, daar in de praktijk haast alle verkavelaars vanuit hun 'bureau' kavels verkopen en aldaar alle financiële verplichting tussen partijen worden afgehandeld.

Van een verkavelaar wordt eerlijkheid verwacht, daar ook in de overeenkomst wordt opgenomen dat de kavels bij de overdracht zullen worden geleverd vrij van hypotheken, hypothecaire inschrijvingen en beslagen.

Indien door de overheid goedkeuring wordt verleend voor het verkavelen van domeingrond, wordt van haar ook verwacht een snelle en transparante afhan- deling van aanvragen tot overdracht, danwel zo spoedig mogelijk een vergunning tot overdracht te verlenen, met desnoods daarin vooraf gestelde voorwaarden en verplichtingen, waaraan de verkavelaar en de koper dienen te voldoen. Aan de notaris zou de verplichting kunnen worden opgelegd controle uit te oefenen op de naleving van de voorwaarden.
Verwijten maken in deze kwestie aan notarissen of derden door kavelkopers of wie dan ook, is blijkens het voorgaande geheel ongegrond (thans uit den boze).
De hoofdschuldige en verantwoordelijke in deze blijft de voornoemde Stichting “Stichting Danny”.

Ik hoop dat met het hier voren aangehaald relaas, door desbetreffende instanties dan wel de beslagleggers naar een passende oplossing wordt gewerkt, daar de kavelkopers hardwerkende personen zijn, die met bloed, zweet en tranen hebben gemeend een stuk terrein in een goede omgeving te kopen en hun leven daar verder met hun gezin te slijten. Thans dreigen zij geheel buiten hun schuld, alles te verliezen

Dat het recht moge zegevieren.

dhr. S.R. Ardjoen,
Consultant SRA Consultancy