Het structureel aan banden leggen van hoge huurtarieven

Ik heb me altijd afgevraagd hoe het mogelijk is dat het in een land algemeen aanvaard is dat het huren van woningen voor de doorsnee burger met een gemiddeld inkomen, zo goed als onbetaalbaar is. Wat de huur in Suriname zo peperduur maakt, is het feit dat de gemiddelde huur veel hoger ligt dan het inkomen van de doorsnee burger. Het nationaal inkomen per burger is door het Algemeen Bureau voor de Statistiek (ABS) vastgesteld op SRD 1.256,99, terwijl de gemiddelde huur thans rond de € 250 bedraagt, hetgeen met een koers van SRD 1 : 7.8 gelijk gesteld is aan SRD 1.950. Het gegeven dat de doorsnee Surinaamse burger de huur niet kan permitteren, heeft een zeer negatief effect op de huisvestingsproblematiek en de maatschappelijke ontwikkeling in het algemeen.

Ik was daarom zeer aangenaam verrast toen recentelijk bekend werd gemaakt dat in het de-dollarisatie proces, het fenomeen dat huur in valuta wordt geëist, ook zal worden aangepakt. Hieronder moet dus worden begrepen dat het in het verschiet ligt dat de huur voornamelijk in SRD’s betaald zal moeten worden. Alhoewel het een positief voornemen is, is het nog niet helemaal geruststellend.

Wanneer alleen bewerkstelligd wordt dat de huur in de Surinaamse munteenheid betaald wordt, is alleen de maandelijkse zoektocht naar valuta verholpen. Zolang de huur wordt vastgesteld, met als uitgangspunt een valuta tarief, blijft het probleem van de hoogte van de huurprijs onopgelost. Immers wanneer de verhuurder € 250 eist en de huurder de tegenwaarde hiervan mag betalen, moet hij nog steeds SRD 1.950 zien op te hoesten, hetgeen hoger blijft dan het gemiddeld inkomen. De burger is hiermee dus nog niet geholpen. Alleen betaling in SRD eisen dooft slechts het vuur, maar blust de brand niet.

Het betaalbaar maken van huurwoningen zal daarom niet alleen vergen dat de huur in de Surinaamse munteenheid moet worden betaald, maar ook dat de thans algemeen aanvaardbare hoogte van de huur, zal moeten worden verlaagd. Met andere woorden, niet alleen de betaling van vreemde valuta moet worden aangepakt, maar ook de vaststelling van de hoogte van de huurtarieven.

Om te komen tot een integrale aanpak van de vaststelling van de huurprijzen, zal in het onderstaande eerst worden nagegaan wat de oorzaak is van de huidige hoge vaststelling van de huur, waarna een gepast oplossingsmodel wordt voorgesteld.

De oorzaak van de hoge huurtarieven
De oorzaak van de hoge huurtarieven bevindt zich in het gebrek aan regelgeving omtrent de huurprijsvaststelling, alsmede degenen die bepalen wat de hoogte van de huur bedraagt. De huurprijzen worden thans geheel vastgesteld door de particuliere sector. Daarnaast is er totaal geen beleid, wet- en/of regelgeving die bepaalt binnen welke grenzen huurtarieven moeten liggen. De burger is geheel overgeleverd aan de particuliere sector wanneer het gaat om de beantwoording van doorslaggevende vragen zoals:
a) wat zijn de criteria op grond waarvan huurprijzen worden vastgesteld?
b) wie bepaalt wat de norm is van het algemeen aanvaard redelijk tarief?
c) hoe wordt beoordeeld welk type woning in welke prijscategorie dient te vallen?

Aangezien de particuliere sector voornamelijk uit vastgoed deskundigen en de verhuurders zelf bestaat, zijn de tarieven door de jaren heen zodanig vastgesteld dat het primair het belang dient van de verhuurder. Wat simpelweg een hoog huurtarief inhoudt. Hierdoor is het reeds jaren de norm dat huurprijzen (voor de precaire situatie driekwart en) thans meer dan het gemiddeld inkomen bedragen. Nu de particuliere sector bepaalt wat de hoogte is van de huurprijzen, hebben huurders nooit een andere keus gehad dan de algemeen gangbare hoge tarieven maar te accepteren of niet te huren en bij ouders of derden te blijven inwonen, hetgeen het huisvestingsprobleem alleen verergert. Daar het aantrekkelijk is voor de verhuurder om een hoog huurtarief overeen te komen, is de huurprijsvaststelling langer overlaten aan de particuliere sector, geen optie. Deugdelijk overheidsingrijpen is daarom cruciaal.

Invoering van het huurprijzenrecht als oplossingsmodel
Het huurprijzenrecht biedt het geschikte oplossingsmodel, omdat het vaststelt welk maximaal huurtarief een verhuurder mag eisen voor een bepaald type woning. Het uitgangspunt van dit recht is dat partijen (de huurder en verhuurder) altijd vrij zijn om zelf de huurprijs vast te stellen, doch moet de hoogte van dit tarief zich wel binnen een wettelijk kader bevinden. Zulks ter voorkoming dat prijzen de pan uit vliegen en huurders onbeschermd worden gelaten. Echter bestaat dit recht nog niet in Suriname. Voor de inhoud, invoering en handhaving hiervan hoeft het wiel gelukkig niet opnieuw te worden uitgevonden, omdat het reeds jaren in Nederland is ingevoerd en erg effectief schijnt te zijn. Om aan huurders in Suriname dezelfde efficiënte bescherming te bieden, moeten twee belangrijke vragen worden gesteld, te weten hoe de vaststelling van de huurtarieven moet plaatsvinden en hoe de handhaving hiervan zal geschieden.

Het woningwaarderingsstelsel
In het huurprijzenrecht worden de tarieven vastgesteld op grond van een woningwaarderingsstelsel. In dit systeem worden alle relevante aspecten van een woning, zoals de oppervlakte, omgeving, kwaliteit van de woonruimte, aantal kamers, airconditioning etc., gewaardeerd door middel van punten. De verschillende punten worden dan in categorieën ingedeeld, waarbij aan elke categorie een maximale huurprijs is gekoppeld. Deze maximale huurprijzen moeten jaarlijks door de Staat, eventueel in overleg met alle stakeholders, worden vastgesteld. Het is verhuurders dan verboden om woningen te verhuren voor een hogere prijs dan maximaal is vastgesteld.

Handhaving
Dit systeem zal alleen effectief kunnen functioneren als de burger/huurder zich tot een instantie kan wenden wanneer de verhuurder de maximale huurprijs overschrijdt en deze instantie ook de bevoegdheid heeft, maatregelen hiertegen te treffen. Handhaving is daarom van eminent belang.

Om erop toe te zien dat het huurprijzenrecht wordt nageleefd, zou een commissie ('de huurcommissie') in het leven kunnen worden geroepen die al zodanige wettelijke bevoegdheden heeft. De burger kan zich dan tot deze commissie wenden wanneer in strijd wordt gehandeld met de nieuw in te voeren wet, door het eisen van een te hoge huur of wanneer de huurprijs plotseling ongegrond wordt verhoogd of naar gelang van tijd een gebrek ontstaat aan de woning, waardoor een huurverlaging gerechtvaardigd is. Kortom alles dat handelt over de huurprijs, zoals vastgesteld in een nieuw in te voeren Huurprijzenwet, dient de huurcommissie bevoegd te zijn een beslissing te nemen die partijen rechtens bindt. Indien een van de partijen het eventueel niet eens zou zijn met de commissie, zou hij zich altijd kunnen wenden tot de rechter.

Door een Huurprijzenwet in te voeren, zal op basis van gegronde criteria die overeenstemmen met het nationaal inkomen per burger, een wettelijk kader van kracht zijn waarbinnen verhuurders gehouden zijn huurtarieven overeen te komen. Dit zal de huidige exorbitant hoge huurtarieven aan banden leggen.

Mr. Serena N. Essed