Erfpachter: let op uw zaak!
17 Mar, 10:39
foto
Carlo Jadnanansing


(Aangeboden)

Grondhuur en erfpacht zijn beide zakelijke rechten, hetgeen onder andere betekent dat zij overdraagbaar zijn en dat daarop ook bijvoorbeeld hypotheken kunnen worden gevestigd. In dit artikel beperk ik mij tot het recht van erfpacht in verband met de bekendmaking van het ministerie van Ruimtelijke Ordening, Grond- en Bosbeheer (RGB) in de media verschenen op 6 maart 2019 en welke als bijlage wordt toegevoegd aan dit artikel. Opvallend is dat deze bekendmaking niet ondertekend is door of namens de minister, maar door de directeur van het departement.

In de praktijk denkt men dat bij het eindigen van het erfpachtsrecht de erfpachter het recht heeft de conversie (omzetting) aan te vragen van het recht van erfpacht in het recht van grondhuur. Dit is echter juridisch niet correct. Ik wijs er wel op dat in de praktijk ook van overheidswege ten onrechte het begrip omzetting wordt gebruikt.

Wat veelal gebeurt is dat gewoonlijk na afloop van het erfpachtsrecht aan de gewezen erfpachter op zijn verzoek het recht van grondhuur op het desbetreffende perceel wordt verleend. Dit is echter geen omzetting van het recht in juridische zin, maar er is sprake van uitgifte van een nieuw recht na het eindigen van het oude recht. (1)
Hierbij wordt er uitdrukkelijk op gewezen dat de Staat niet verplicht is het terrein aan de gewezen erfpachter in grondhuur te verlenen. In de praktijk is het echter tot nu toe gebruikelijk geweest. Hiermede is de verwachting gewekt dat de ingeslagen beleidslijn van de overheid ook voor de toekomst zal worden voortgezet.

Tot veler verbazing verscheen een bekendmaking van het ministerie van RGB in de media waarbij uitdrukkelijk gesteld wordt dat de erfpachtsrechten na verloop van de tijd waarvoor deze zijn aangegaan, niet worden verlengd en derhalve in de boezem van de Staat terugkeren.
De vraag is of de gewezen erfpachter hiertegen iets kan beginnen. Volgens de letter van de wet is dat niet het geval. Bij eindigen van het erfpachtsrecht kan de erfpachter geen vergoeding voor de beterschap van de (bloot) eigenaar eisen. Bij grondhuur is dit wel mogelijk. Wel merk ik op dat de grondhuurders volgens de bekendmaking geen gevaar te duchten valt. Dit betekent dat na eindiging van het grondhuurrecht wel verlenging ervan gevraagd kan worden en in het algemeen ook verleend zal worden.
Bij erfpacht onderscheiden wij twee gerechtigden. In de eerste plaats de grondeigenaar, ook wel genoemd de bloot eigenaar (in het algemeen de Staat). De naam bloot eigenaar geeft aan dat het om iemand gaat die in feite alleen in naam eigenaar is. Hij ontvangt op gezette tijden, meestal jaarlijks, een vergoeding voor zijn eigendomsrecht, die canon genoemd wordt.

Het effectieve recht op de grond wordt uitgeoefend door de erfpachter, die de grond mag bebouwen en bewerken. Datgene wat de erfpachter op de grond plant of bouwt, wordt de beterschap genoemd.
De erfpachter heeft bij het eindigen van zijn recht slechts het wegneemrecht van de bebouwingen en beplantingen (beterschap), met dien verstande dat hij verplicht is de schade te vergoeden, welke door dat wegnemen aan de grond veroorzaakt mocht zijn. (2)

Casus
Ik sprak recentelijk een bevriende zakenman die mij vroeg wat er aan de hand is met het recht van erfpacht. Dit omdat hij zelf een riant erfpachtsperceel heeft in Paramaribo-noord met een luxueuze villa en zwembad. Ik vroeg hem wanneer zijn erfpachtsrecht eindigt. Zijn antwoord was: aan het einde van dit jaar. De schrik sloeg hem om het lijf toen ik hem vertelde dat hij dan waarschijnlijk aan het eind van het jaar zijn erfpachtsrecht kwijt is als het gestelde in de bekendmaking van het ministerie letterlijk gehanteerd wordt.

In de bekendmaking staat wel vermeld dat er aanspraak kan worden gemaakt op de waarde van de beterschap. Dit kan wel gezien worden als een tegemoetkoming van de zijde van de overheid, aangezien laatstgenoemde volgens de wet bij erfpacht niet verplicht is de vergoeding te geven.

In de wet staat wel dat de erfpachter zijn beterschap mag afbreken en meenemen, echter zonder schade toe te brengen aan de grond. Ik heb het gesprek vanwege tijdnood niet kunnen afmaken, maar aan de reactie van de betrokkene was te zien dat hij mij niet volledig geloofde. Dit is ook begrijpelijk, omdat in de praktijk de erfpachters en grondhuurders de indruk hebben dat zij eigenaren zijn van hun huis en erf.
In deze treffen het notariaat en de professionele projectontwikkelaars ook wel enige blaam, omdat bij het passeren van de akten aan de cliënten veelal onvoldoende voorlichting gegeven wordt over de inhoud van hun titel op de grond.
De betrokken persoon die ik sprak kreeg na ruim 40 jaar zich heer en meester gevoeld te hebben over zijn bezittingen, een koude douche over zich heen.
Ik moet zeggen dat ik mij ook persoonlijk niet kan voorstellen dat op het ministerie van de ene dag op de ander een dusdanige fundamentele beleidsombuiging plaatsvindt.

Het zou van behoorlijk bestuur getuigen als er een overgangsregeling gemaakt zou worden voor de erfpachters. Hierbij zou gesteld kunnen worden dat erfpachten die bijvoorbeeld in 2030 eindigen niet meer verlengd zullen worden, maar dat de erfpachters het recht hebben om een zogenoemde 'conversie' (hoewel dit begrip juridisch niet geheel juist is) aan te vragen tot 2030. Vanaf 2003 zou de 'conversie' overigens ook in eigendom kunnen geschieden.

Van de uitgifte in eigendom is voor zover mij bekend, geen of weinig gebruik gemaakt.
Dit is heel vreemd daar ik uit de praktijk weet dat de behoefte om eigendom in plaats van erfpacht of grondhuur te bezitten wel degelijk aanwezig is. En zeker nu de erfpachters en grondhuurders geconfronteerd worden met de problemen.
Maar ook is het onbegrijpelijk dat de overheid in enorme financiële problemen zit en toch een belangrijke bron om inkomsten te verwerven onbenut laat, terwijl de hele wettelijke infrastructuur reeds aanwezig is. Aanvankelijk ontbraken de staatsbesluiten en andere documenten om de wet van 2003 operationeel te maken, maar naar ik begrepen heb zijn deze reeds allemaal aanwezig. Uit notariële kringen heb ik wel vernomen dat één van de breekpunten was wie de benodigde akten zou maken, de Staat of de notarissen.
Aan het publiek wordt overgelaten te oordelen bij welke instantie de benodigde deskundigheid aanwezig is.

Tot slot merk ik op dat de Vereniging van Notarissen en Kandidaat-notarissen ook de kansen heeft laten liggen om haar invloed in deze aan te wenden. Maar het meest bevreemdende is dat een potentiële bron van tientallen, maar wellicht honderden of volgens sommigen zelfs miljarden SRD’s onbenut gelaten wordt.
De groep die door de bekendmaking het meest getroffen wordt, en dat zal voor velen een verrassing zijn, bestaat uit die van de zogenoemde 'kleine man'.

Behalve het erfpachtsrecht vervallen namelijk ook de persoonlijke gebruiks- en huurrechten. De houders van kleine warungs, groente- en fruitstalletjes en dergelijke zullen hun rechten ook niet verlengd zien bij een strikte toepassing van de regels die genoemd zijn in de bekendmaking.
Een vreemde zaak dat een dergelijke bekendmaking zo kort voor de verkiezingen plaatsvindt.

Carlo Jadnanansing
Paramaribo, 16 maart 2019.

(1)Geïnteresseerden wordt verwezen maar boek van Mr.Dr. C.A. Kraan, De uitgifte van domeingrond in Suriname, derde druk 2018, p. 40, verkrijgbaar op het Notariaat Calor aan de Julianastraat te Paramaribo
(2) Art. 770 Burgerlijk Wetboek
pdf-icon.gif Bekendmaking_RGB.jpg                

Monday 25 March
Sunday 24 March
Saturday 23 March