Bekendmaking RGB erfpachtrecht zorgt voor onrust (1)

De bekendmaking van het ministerie van Ruimtelijke Ordening, Grond- en Bosbeheer (RGB) over het erfpachtrecht bevat weinig nieuws, maar zorgt toch voor onrust. Hoe komt dat? In twee delen gaat Mr. C.A. Kraan uitgebreid in op dit onderwerp.

De bekendmaking van 19 februari 2019
Door RGB is een bekendmaking gepubliceerd die blijkens publicaties in Starnieuws tot onrust over de positie van de erfpachters heeft geleid. In deze bekendmaking, gedateerd 19 februari 2019, vestigt de minister (de bekendmaking is ondertekend door de directeur, maar uiteraard is de minister voor de bekendmaking verantwoordelijk) er de aandacht op dat ingevolge artikel 1 van het Decreet Rechtstoestand van vóór 1 juli uitgegeven domeingrond (Decreet Rechtstoestand) geen wijziging optreedt in de rechtstoestand van gronden die voor de inwerkingtreding van dit decreet (1 juli 1982) zijn uitgegeven, maar dat, indien de duur verstrijkt van titels waaronder de gronden zijn uitgegeven, geen verlenging meer zal plaatsvinden. Dat betekent aldus de minister, dat die titels blijven bestaan tot aan hun expiratiedatum. Daarna vindt, zo vermeldt de bekendmaking enigszins ten overvloede, geen verlenging plaats.

Het gaat hier vooral om gronden die vóór 1 juli 1982 krachtens de Agrarische Wet zijn uitgegeven in erfpacht, al heeft de bekendmaking ook betrekking op persoonlijke rechten die op domeingrond zijn verleend, zoals huur.
In een volgende alinea wordt vermeld dat de titel erfpacht krachtens artikel 2 van het Decreet Rechtstoestand wel kon worden omgezet in grondhuur, maar dat, als geen omzetting heeft plaatsgevonden, de grond na expiratie van de termijn van uitgifte is teruggevloeid in de boezem van het domein.
In het slot van de bekendmaking stelt de minister onder meer:
- overdracht van het zakelijk recht van erfpacht vóór de expiratiedatum is wel mogelijk
- voormalige gerechtigden maken slechts aanspraak op de beterschap
- indien de beterschap wordt overgedragen aan een derde, maakt de verkrijger aanspraak op de waarde van die beterschap.
De minister had aan deze samenvatting beter toe kunnen voegen dat vóór de expiratiedatum omzetting van het recht van erfpacht in het recht van grondhuur mogelijk is. Door dit niet te doen lijkt ten onrechte of deze mogelijkheid niet meer bestaat.

De wettelijke regeling
Hetgeen de minister in deze bekendmaking vermeldt, is grotendeels juist. Inderdaad is in artikel 1 lid 1 van het Decreet Rechtstoestand uitdrukkelijk vermeld dat geen wijziging optreedt in de rechtstoestand van gronden die vóór 1 juli 1982 zijn uitgegeven, maar dat indien de duur is verstreken van de titel waaronder die gronden zijn uitgegeven, geen verlenging meer zal plaatsvinden. In artikel 2 van het decreet wordt vervolgens bepaald dat de gerechtigde bevoegd is de minister te verzoeken om de bestaande titel op de grond om te zetten in grondhuur en dat dit verzoek wordt ingewilligd als eventuele hypotheekhouders of andere zakelijk gerechtigden (te denken valt aan een vruchtgebruiker) met de omzetting akkoord gaan en de gerechtigde zich gehouden heeft aan de voorwaarden waaronder destijds het recht is verleend. Artikel 3 bepaalt dat, indien de aanvraag tot omzetting vóór 1 juli 1987 wordt gedaan, en de minister het verzoek tot omzetting inwilligt, de omzetting kosteloos is (wat de omzetting na deze periode kost, wordt niet vermeld).

In artikel 5 lid 1 is als sluitstuk bepaald dat uitgegeven domeingrond waarvan de titel niet is omgezet in grondhuur tot het vrije domein vervalt indien de duur van de titel is verstreken. Lid 2 geeft de gewezen gerechtigde echter de bevoegdheid om binnen één maand na het verstrijken van de titel een verzoek in te dienen om de grond in grondhuur te verkrijgen.

Het enige wat in de bekendmaking naar mijn mening minder juist is, is hetgeen gezegd wordt over de beterschap. De beterschap is een begrip dat onderdeel uitmaakt van de regeling van het recht van grondhuur. Kort gezegd houdt het recht op de beterschap in dat de gerechtigde bij het einde van het recht van grondhuur in bepaalde gevallen jegens de overheid recht heeft op de waarde waarmee het recht is toegenomen als gevolg van door hem aangebrachte voorzieningen. In de Agrarische Wet, waarin de uitgifte van het recht van erfpacht is geregeld, komt de beterschap niet voor. De erfpachter heeft in het algemeen bij het einde van het recht slechts de bevoegdheid om aangebrachte werken te verwijderen, omdat hij de grond in dezelfde toestand als bij de aanvang van het recht moet achterlaten.

Oorzaak van de onrust
In de bekendmaking staat dus eigenlijk niets waar een erfpachter zich druk om hoeft te maken. Waarover is dan de onrust ontstaan?
Dat komt door drie dingen:
1. in de bekendmaking ligt de nadruk ligt op het vervallen van het erfpachtsrecht na afloop van de termijn waarvoor het recht is uitgegeven,
2. er wordt weinig aandacht gegeven aan de mogelijkheid tot omzetting van het erfpachtsrecht in het recht van grondhuur en
3. in de praktijk wordt door de minister niet op de juiste wijze omgegaan met de mogelijkheid tot omzetting van het recht van erfpacht in het recht van grondhuur zoals die in het Decreet Rechtstoestand is aangegeven waardoor in vrijwel alle gevallen waarin een verzoek tot omzetting wordt gedaan het recht van erfpacht vervalt.

In de praktijk wordt de omzetting van het recht van erfpacht in een recht van grondhuur gewoonlijk pas gevraagd kort voordat het recht van erfpacht eindigt. Dat heeft verschillende, zeer begrijpelijke, oorzaken. Het recht van erfpacht werd uitgegeven voor een termijn van gewoonlijk 75 jaar, het recht van grondhuur kan worden uitgegeven voor een termijn van ten hoogste veertig jaar. Dit betekent dat, wie in 1982 een recht van erfpacht had dat nog een looptijd had van meer dan veertig jaar, de omzetting achterwege liet, omdat bij omzetting het recht altijd verkort zou worden tot veertig jaar. Daarnaast moet men bij omzetting toestemming vragen aan de hypotheekhouder, gaat de overheid kijken of de erfpachter zich wel aan de voorwaarden heeft gehouden en krijgt men een recht waarvan men niet weet hoe dat werkt.

De praktijk werd daarom dat men (de ingeschakelde notaris) vaak pas zes maanden voor het einde van het erfpachtrecht een verzoek richtte aan de minister tot omzetting van het erfpachtrecht in het recht van grondhuur. Ik vrees dat men, ook het ministerie van RGB, niet goed voor ogen had en heeft wat de omzetting inhoudt. Bij omzetting wordt het bestaande erfpachtrecht omgezet in een nieuw recht van grondhuur. De tijd waarvoor het recht is verleend, blijft echter in beginsel ongewijzigd. Zo zou een recht van erfpacht dat nog een looptijd heeft van 60 jaar, bij omzetting in beginsel worden gewijzigd in een recht van grondhuur met een looptijd van 60 jaar. Dit kan echter niet, omdat een recht van grondhuur slechts een looptijd kan hebben van veertig jaar. De looptijd moet in dit geval dus tot dit maximum worden teruggebracht. Wordt echter een recht van erfpacht, dat over zes maanden eindigt, omgezet in een recht van grondhuur, dan krijgt men een recht van grondhuur dat ook over zes maanden eindigt. Men zou dus, bij een verzoek tot omzetting van een recht van erfpacht dat aan het einde van zijn termijn is, tevens moeten verzoeken het door omzetting verkregen recht van grondhuur te verlengen (met een termijn van veertig jaar). Dat gebeurt echter niet.

Uit verzoeken tot omzetting die ik heb ingezien blijkt dat men zes maanden voordat het recht van erfpacht eindigt een verzoek doet tot verlenging van het erfpachtrecht (wat niet kan), gecombineerd met een verzoek om het perceel in grondhuur uit te geven (wat ook niet kan zolang het erfpachtrecht bestaat). Deze praktijk is ontstaan, zo begrijp ik, omdat op een verzoek tot omzetting van een erfpachtrecht gewoonlijk door het ministerie niet wordt gereageerd en het ministerie (lang) na afloop van de termijn waarvoor het erfpachtrecht is uitgegeven, dus nadat het erfpachtrecht is vervallen, vaak na lang aandringen bij wijze van omzetting de grond in grondhuur uitgeeft, een handelwijze waarbij de praktijk zich kennelijk heeft neergelegd. Van omzetting is dan natuurlijk geen sprake. Het erfpachtrecht is vervallen, met tenietgaan van alle daarop eventueel gevestigde rechten, zoals hypotheek.

Het vermoeden bestaat dat het ministerie ook niet weet hoe met een verzoek tot omzetting om te gaan. In een geval waarin enkele jaren voordat het erfpachtrecht zou eindigen een verzoek tot omzetting werd gedaan en dit verzoek bij wijze van uitzondering ook voor afloop van de termijn waarvoor het erfpachtrecht was verleend werd ingewilligd, werd het recht van erfpacht niet omgezet in het recht van grondhuur, maar werd de grond waarop het erfpachtrecht rustte in grondhuur uitgegeven aan de erfpachter, die vervolgens dus over twee titels ten aanzien van de grond beschikte. Ten minste, als de uitgifte in grondhuur geldig is, iets waar ik mijn twijfels over heb omdat het genot van de grond aan de erfpachter toekwam waardoor de overheid daarop geen recht kon vestigen waar ook het genot aan verbonden was.

In de praktijk vervalt dus vrijwel altijd het erfpachtrecht bij een verzoek tot omzetting. Door de bekendmaking is nu kennelijk de vrees ontstaan dat de overheid van de in de praktijk tot dusver gevolgde methode gebruik gaat maken door het verzoek tot omzetting in ontvangst te nemen, te wachten tot de termijn waarvoor het erfpachtrecht is uitgegeven is verstreken, om dan te constateren dat het recht is vervallen en de grond is teruggekeerd tot het vrije domein. Omzetting is niet meer mogelijk en voor uitgifte van het perceel in grondhuur is de gewezen erfpachter afhankelijk van de overheid. De erfpachter dreigt dan alles kwijt te raken.

(wordt vervolgd)