Bekendmaking RGB erfpachtrecht zorgt voor onrust (slot)
23 Mar, 13:03
foto
Mr. C.A.Kraan


De bekendmaking van het ministerie van Ruimtelijke Ordening, Grond- en Bosbeheer (RGB) over het erfpachtrecht bevat weinig nieuws, maar zorgt toch voor onrust. Hoe komt dat? In twee delen gaat Mr. C.A. Kraan uitgebreid in op dit onderwerp.

Omzetting van het erfpachtsrecht
Bij de angst van de erfpachter om zijn erfpachtrecht te verliezen moet allereerst worden aangetekend dat, als het erfpachtrecht nog niet is vervallen, een verzoek tot omzetting kan worden gedaan. In de bijdrage ‘De schrik slaat velen om het hart’, van 16 maart geeft Ragini D. Dhanes MICL LL.B het voorbeeld van de 70-jarige heer Sing die eigenaar is van een erfpachtperceel dat zal vervallen in 2020. Op het perceel staan groenten. U mag zelf, zo zegt de auteur, nagaan wat deze meneer te wachten staat na deze bekendmaking. Dat geldt ook voor Moesje Willy, die na jarenlang hard werken en met behulp van een hypotheek haar huis heeft gebouwd op een erfpachtperceel. De auteur lijkt te vrezen dat de overheid inderdaad zal handelen zoals hiervoor omschreven zodat meneer Sing en Moesje Willy groenten en huis na het einde van de erfpachttermijn kwijt zijn. Zij staan echter niet machteloos. Wat meneer Sing en Moesje Willy moeten en kunnen doen is duidelijk. Zij moeten, ongeveer een jaar voordat hun recht eindigt, aan de minister omzetting van het recht van erfpacht in het recht van grondhuur vragen en verlenging van het aldus verkregen recht met veertig jaar. Dat in de praktijk vaak pas een half jaar voor het einde van de erfpacht een onjuist verzoek tot omzetting of iets wat daarop lijkt wordt gedaan, komt waarschijnlijk omdat in de artikel 15 van de Agrarische Wet was bepaald dat het erfpachtrecht in beginsel werd verlengd met eenzelfde termijn als uiterlijk zes maanden voor het verstrijken van de termijn daartoe het verzoek werd gedaan.

Artikel 15 is vrijwel woordelijk teruggekeerd in artikel 33 van het Decreet Uitgifte Domeingrond, waar staat dat het recht van grondhuur in beginsel met eenzelfde termijn wordt verlengd als uiterlijk zes maanden voor het verstrijken van de termijn een daartoe strekkend verzoek wordt gedaan. Het enige bijzondere bij het verzoek tot verlenging van het in grondhuur omgezette erfpachtrecht op grond van artikel 33 Decreet Uitgifte Domeingrond is dat men het kort durende recht van grondhuur niet met eenzelfde termijn verlengt, maar met een termijn van veertig jaar.

Overheid dient tijdig een besluit tot omzetting te nemen
Bij een verzoek tot omzetting dreigt echter, zoals Ragini D. Dhanes vermeldt, dat op een verzoek tot omzetting niet wordt gereageerd en burgers zelfs herhaalde malen hetzelfde verzoek moeten indienen omdat het ministerie de papieren kwijt is. Het Decreet Rechtstoestand bevat helaas geen termijn waarbinnen moet worden beslist op een verzoek tot omzetting. Het is echter alleszins redelijk om hiervoor een zelfde termijn aan te houden als bij verlenging van het recht van grondhuur, dus een termijn van zes maanden. Daarom zou voldoende zijn als een verzoek tot omzetting en verlenging 1 jaar voor het einde van het erfpachtrecht wordt ingediend. De overheid heeft dan voldoende tijd om zowel over de omzetting als over de verlenging een besluit te nemen en is daartoe ook gehouden.

Indien niet vóór afloop van de termijn waarvoor het erfpachtrecht is uitgegeven wordt beslist over een tijdig gedaan verzoek tot omzetting en verlenging, komt het recht van erfpacht inderdaad te vervallen. Dit is dan echter het gevolg van het in gebreke blijven van de overheid. De gewezen erfpachter heeft, als er geen redenen zijn waarom het recht van erfpacht niet zou worden omgezet en het aldus ontstane recht niet zou worden verlengd met veertig jaar, mijns inziens jegens de overheid zonder meer recht op uitgifte van het perceel in grondhuur, een recht dat hij zo nodig met behulp van de rechter kan afdwingen.

Als de overheid na een tijdig gedaan verzoek tot omzetting inderdaad met een beslissing wacht totdat de looptijd van het recht is verstreken om dan te constateren dat het recht is vervallen en uitgifte van het perceel in grondhuur weigert, iets wat ik mij eigenlijk niet goed kan voorstellen, geef ik de overheid in een procedure waarin de gewezen erfpachter uitgifte van het perceel in grondhuur vraagt bitter weinig kans. Bij die latere uitgifte kan de overheid overigens geen vergoeding vragen voor de opstallen die zich inmiddels op domeingrond bevinden. De waarde van die opstallen komt de overheid niet toe, omdat de gewezen erfpachter ten aanzien daarvan het afbreekrecht heeft.

Ook Mr. Jadnanansing stelt in zijn bijdrage ‘Erfpachter: let op uw zaak’, de vraag of een erfpachter iets kan beginnen tegen de bekendmaking dat een erfpachtrecht na verloop van de tijd waarvoor het is uitgegeven niet zal worden verlengd en derhalve in de boezem van het domein terugkeert. Het antwoord is hiervoor gegeven: de erfpachter moet tijdig omzetting en verlenging vragen. Heeft hij dat gedaan, en blijft de overheid in gebreke, dan eindigt weliswaar het erfpachtrecht na verstrijken van de termijn, maar zal de grond aan hem in grondhuur moeten worden uitgegeven. Het is ook niet onredelijk om een erfpachter die is vergeten dat hij tijdig omzetting moet aanvragen om verlies van zijn rechter op de grond te voorkomen, het recht te geven om uitgifte van de grond in grondhuur te vragen en dat dit verzoek moet worden ingewilligd als de overheid geen gronden heeft waarop omzetting van het recht van erfpacht en/of verlenging van het aldus ontstane recht van grondhuur zou zijn geweigerd.

Conclusie
Ik concludeer dat in de bekendmaking van het ministerie van RGB op zichzelf niets staat waar een erfpachter van zou moeten schrikken. De bekendmaking en de daardoor ontstane onrust maken wel duidelijk dat door de praktijk en, vooral, de overheid ernst moet worden gemaakt met de juiste wijze van omzetting van het recht van erfpacht in grondhuur. Indien door de erfpachter tijdig een verzoek tot omzetting en aansluitend verlenging wordt gedaan, dient de overheid voor afloop van de termijn van het recht op een dergelijk verzoek te reageren. Gebeurt dit laatste niet en weigert de overheid uitgifte in grondhuur van het perceel waarop het vervallen erfpachtrecht rustte aan de gewezen erfpachter, dan zal deze die uitgifte in rechte kunnen vorderen. De kans lijkt mij zeer groot dat die vordering zal worden toegewezen, maar het is natuurlijk veel beter als tussenkomst van de rechter niet nodig is.