Commotie rondom gronden en grondhuur
28 Jan 2018, 20:18
foto


In het zojuist verschenen nummer van het Surinaams Juristen Blad (SJB 2017 nr. 3) heeft Mr. A.F.K. Chin-A-Lin een belangwekkend artikel geschreven onder de titel: Polemiek rondom grond(huur) problematiek (1). De auteur is algemeen jurist, kandidaat-notaris en docent aan de Anton de Kom Universiteit van Suriname.

Zij begint haar betoog met een beschouwing over art. 16 Decreet Uitgifte Domeingrond (DUD) dat aanleiding heeft gegeven tot heftige discussies zowel binnen het notariaat als het ministerie van Ruimtelijke Ordening Grond en Bosbeheer (RGB) dat namens de overheid belast is met het uitgeven van domeingrond onder de titel van grondhuur. Maar ook binnen de gehele Surinaamse samenleving bestaan er veel vragen over grondhuur, dat in feite de meest voorkomende titel is voor in ons land uitgegeven gronden. De wet definieert grondhuur als volgt (art. 14 DUD): Het recht van grondhuur is een zakelijk recht om het vrije genot te hebben van een stuk domeingrond onder de verplichting om deze grond overeenkomstig de door de Staat gegeven bestemming en bepalingen te benutten.

Zakelijk recht staat tegenover persoonlijk recht. Het eerste recht is overdraagbaar en kan bijv. hypothecair bezwaard worden, terwijl zulks bij een persoonlijk recht niet mogelijk is. Grondhuur is een zakelijk recht, terwijl huur een persoonlijk recht is. Opgemerkt mag worden dat het recht van grondhuur een Surinaamse vinding is vergelijkbaar met het recht van erfpacht dat wij aan het Nederlands recht hebben ontleend.

Omdat de Staat eigenaar blijft van de grond, moet door de grondhuurder een jaarlijkse vergoeding betaald worden, die bekend staat als canon. Dit laatste begrip was in het verleden uitsluitend gereserveerd voor de vergoeding, welke de erfpachter moest betalen. Maar in principe heeft de vergoeding bij beide titels dezelfde grondslag, namelijk erkenning van het eigendomsrecht van de Staat. Bij de invoering van de landhervormingwetgeving in 1982 werd bepaald dat domeingrond voortaan alleen in grondhuur kan worden uitgegeven. De reeds gevestigde erfpachtrechten bleven bestaan, maar bij het beëindigen van de duur van het recht van erfpacht, kon dit recht uitsluitend omgezet worden in grondhuur. Vanaf 2003 heeft de wet de mogelijkheid geopend om domeingrond wederom in eigendom uit te geven. Voor zover bekend is van deze mogelijkheid nog geen gebruik gemaakt.

Tegenwoordig zijn de gelederen erg verhit over de door de overheid aangekondigde verhoging van de canons verschuldigd bij grondhuur en erfpacht. Hierop wordt verder niet ingegaan.
Terugkerende naar art 16 DUD moet opgemerkt worden dat dit artikel primair tot doel heeft boedelvorming te voorkomen. Een boedel m.b.t. een recht van grondhuur ontstaat wanneer twee of meer personen gerechtigd zijn geworden tot een grondhuurperceel. Dit kan zich voordoen o.a. bij overlijden of echtscheiding. In dit artikel wordt alleen boedelvorming bij overlijden aan de orde gesteld.
De wet bepaalt dat binnen 18 maanden na het ontstaan van de onverdeeldheid één van de gerechtigden moet worden aangewezen op wie het recht van grondhuur overgaat. Dit is natuurlijk alleen het geval indien het recht van grondhuur ten name van een natuurlijke persoon staat.
Indien het recht van grondhuur ten name van een rechtspersoon (bijv. naamloze vennootschap of stichting) staat, vindt er geen boedelvorming plaats, daar een rechtspersoon niet kan overlijden.
Deze kan wel ontbonden worden, maar de gevolgen daarvan worden hier buiten beschouwing gelaten.

Indien bij het overlijden van een natuurlijk persoon de erfgenamen niet voldoen aan de wettelijke verplichting om een rechtsopvolger aan te wijzen, dan vervalt het recht van rechtswege en keert dan terug in de boezem van de Staat. Het begrip van rechtswege houdt dus in dat er geen enkele actie van de Staat ondernomen behoeft te worden. De vraag is of het binnen de regels van behoorlijk bestuur niet vereist is dat de Staat een kennisgeving aan de erfgenamen doet dat het verval van rechtswege is geschied en dat zij de mogelijkheid hebben een beroep te doen op overmacht wordt hierbij onbesproken gelaten.
Er hoeft dus slechts vast te staan dat de grondhuurder is overleden en de erfgenamen nagelaten hebben binnen 18 maanden een rechtsopvolger aan te wijzen.

Toch zou de Staat niet zonder meer tot heruitgifte van het vervallen recht van grondhuur kunnen overgaan, omdat art. 16 lid 2 DUD de mogelijkheid biedt voor de erfgenamen een beroep te doen op overmacht. Het is bekend dat de meeste notarissen meewerken aan de scheiding en deling van een nalatenschap ook wanneer de termijn van 18 maanden is verstreken en daarbij in de akte opnemen dat er sprake is van overmacht. De vraag is of de notaris zonder meer mag aangeven dat er sprake is van overmacht of dat deze de overmachtsituatie nader dient te specificeren.
Jurisprudentie over het verval van een grondhuurrecht van rechtswege is wel aanwezig, maar in de mij bekende gevallen is er geen beslissing gegeven op een eventueel beroep op overmacht.

Mr. Chin-A-Lin stelt de vraag aan de orde of de aanwijzing met overlegging van de notariële verklaring van gerechtigdheid als bedoeld in art. 16 lid 1 DUD betekent dat er een notariële akte scheiding en deling moet worden opgemaakt of dat volstaan kan worden met een gewone verklaring van erfrecht en een (onderhandse) aanwijzing door de erfgenamen. Het onderscheid is voornamelijk van belang voor de door de erfgenamen te betalen kosten. Deze zijn veel hoger bij het opmaken van een akte scheiding en deling door een notaris dan bij een onderhandse aanwijzing.

Onder de juristen bestaat ten aanzien van de te volgen procedure verschil van mening. Vooral uit kringen van de advocatuur wordt de opvatting gehoord dat een akte scheiding en deling niet noodzakelijk is. In het notariaat wordt om begrijpelijke redenen een andere opvatting gehuldigd.
De auteur geeft met tal van argumenten aan waarom de opvatting van een akte scheiding en deling de voorkeur verdient boven de onderhandse aanwijzing. Voorzover mij bekend huldigt het M.I. Gliskantoor ook de opvatting dat er een notariële akte scheiding en deling noodzakelijk is, daar zij in voorkomende gevallen de cliënten naar een notaris verwijst voor het opmaken van een notariële akte.
Mr. Chin-A-Lin geeft een interessante samenvatting van de discussies die over het grondbeleid in het algemeen, maar grondhuur in het bijzonder zijn gevoerd door verscheidene deskundigen in de media, vanuit verschillende invalshoeken.

Aantekening in de openbare registers
De auteur stelt in haar artikel ook de voor de praktijk belangrijke kwestie van de aantekening in de openbare registers M.I. Gliskantoor aan de orde.
In de Surinaamse rechtspraktijk is het gebruik ontwikkeld dat van diverse zaken aantekening wordt gedaan in de openbare registers van het M.I. Gliskantoor. Het kan gaan om bijv. een overeenkomst, een verklaring van erfrecht, een vonnis, etc.
Indien er een koopovereenkomst gemaakt is m.b.t. een recht van grondhuur kan de overdracht (levering) niet direct plaatsvinden, omdat hiervoor toestemming van de minister van RGB vereist is. Deze toestemming, welke eigenlijk binnen korte tijd verleend zou kunnen worden, duurt in de praktijk maanden of zelfs jaren. De reden hiervoor is onduidelijk, maar feit is dat alle opeenvolgende regeringen na 1982 zich hieraan schuldig gemaakt hebben en daarmee het rechtsverkeer in onroerend goed ernstig belemmeren.

De aantekening heeft geen wettelijke status, maar de rechter is wel bevoegd daarmee rekening te houden hetgeen in de praktijk vaker gebeurd is. Het is herhaaldelijk voorgekomen dat iemand zijn recht van grondhuur verkoopt en hangende de procedure tot het verkrijgen van toestemming dit recht (via andere notaris) aan een ander persoon verkoopt. De aantekening heeft zoals gezegd geen wettelijke basis, hetgeen ook inhoudt dat de notaris niet ambtshalve verplicht is de aantekening te stellen, maar m.i. moet hij partijen wel wijzen op deze mogelijkheid.
Mr. Chin-A-Lin geeft een uitvoerige uiteenzetting van de problemen die zich op dit stuk kunnen voordoen.

Tijd voor nieuwe gronduitgifteregelgeving en instituten
De auteur eindigt haar artikel met een pleidooi voor een geheel vernieuwd beleid en wetgeving op het stuk van gronduitgifte in ons land.
Zij stelt hierbij dat de brandende voorvraag die beantwoord moet worden is op welke wijze we in Suriname het gronduitgiftebeleid willen inrichten, waarom en waartoe. Op basis hiervan kan naar haar mening een integrale herziening plaatsvinden van de gronduitgiftewetgeving waarbij deze in relatie wordt gebracht met de rest van ons recht en waarbij alsdan de noodzakelijke instituten gemoderniseerd kunnen worden of op de juiste plaats gezet kunnen worden.
Volgens haar wordt de mogelijkheid hiermede geopend om het recht van grondhuur een tweede kans van slagen te geven.

Carlo Jadnanansing
Paramaribo, 27 januari 2018.
Advertenties