Het stichten van opstallen op het perceel van een ander

In het binnenkort te verschijnen tweede nummer van het Surinaams Juristen Blad (SJB 2017 nr. 2) heb ik, mede op grond van mijn praktijkervaringen en de aan mij gestelde vragen, een artikel geschreven met als onderwerp: Hypotheek en recht van opstal bij de rechten van grondhuur en erfpacht.

De titel is juridisch-technisch van aard en zou vele niet-juristen kunnen afschrikken om verder te lezen. Dit zou echter heel jammer zijn, omdat dit onderwerp iedereen raakt die gerechtigd is tot een grondhuurperceel. En dit zijn de meeste bezitters van onroerend goed in ons land, aangezien vanaf 1982 de overheid domeingrond uitsluitend in grondhuur uitgeeft. Vanaf 2003 is er een wettelijke mogelijkheid geschapen voor de overheid om gronden in eigendom uit te geven. Voor zover mij bekend is dit nimmer gebeurd. We kunnen er daarom vanuit gaan dat de meeste huizenbezitters in ons land op een grondhuurperceel hebben gebouwd.

Het recht van grondhuur werd in het leven geroepen in 1982 tijdens de revolutionaire periode bij Decreet Uitgifte Domeingrond (DUD) S.B. 1982 no. 11.
Waarschijnlijk heeft het revolutionaire elan de toenmalige machthebbers geïnspireerd om een voor ons land uniek zakelijk recht in het leven te roepen.
Globaal kan gezegd worden dat een zakelijk recht staat tegenover een persoonlijk recht.

Een zakelijk recht is overdraagbaar, kan vererven en mag als zekerheid (hypotheek) worden gegeven. Dit is bij een persoonlijk recht (bijv. huur) niet het geval. Het belangrijkste zakelijk recht is eigendom, waarbij opgemerkt moet worden dat Suriname twee soorten eigendom kent, namelijk volle of B.W-eigendom en allodiale eigendom en erfelijk bezit. Dit laatste is een overblijfsel uit de koloniale periode van vóór de invoering van het Burgerlijk Wetboek (B.W.) in 1869 en wordt in de praktijk van het notariaat en het hypotheekkantoor (M.I. Gliskantoor) vrijwel op gelijke wijze behandeld als B.W.-eigendom.

Het is wel interessant op te merken dat volgens de vermaarde rechtshistoricus A. Quintus Bosz slechts een handjevol percelen in Paramaribo en omgeving in B.W.-eigendom zijn uitgegeven. Dus ook degenen die menen volle eigendom te hebben, kunnen ermee geconfronteerd worden dat zij slechts over allodiale eigendom beschikken.
Maar in de praktijk heeft niemand daar eigenlijk last van, met uitzondering van enkele oude plantages. Maar ook bij deze plantages kan slechts van allodiale eigendom gesproken worden als de originele grondbrief (warrant), die eeuwen geleden is uitgegeven, boven water komt. Zo niet, dan moeten ook deze plantages volgens de wet als B.W.–eigendom behandeld worden.

Terugkomende op het recht van grondhuur kan gezegd worden dat het in feite vergeleken kan worden met het recht van erfpacht dat m.i. daarvoor als model heeft gediend. De revolutionairen wilden met een nieuw recht komen en hebben het recht van erfpacht niet helemaal in de vuilnismand gegooid, maar wel in de ijskast gedaan.

Er werden vanaf 1982 geen nieuwe erfpachtrechten uitgegeven, maar de bestaande werden geëerbiedigd met dien verstande dat na het eindigen van de termijn waarvoor het recht verleend was, de voormalige erfpachter de keuze had om het recht als vervallen te mogen beschouwen of het desbetreffende stuk domeingrond in grondhuur aan te vragen. In de praktijk maken gewezen erfpachters gebruik van deze laatste mogelijkheid.

De definitie van het recht van grondhuur zoals genoemd in art. 14 lid 1 DUD is:
Het recht van grondhuur is een zakelijk recht om het vrije genot te hebben van een stuk domeingrond onder gehoudenis om deze grond overeenkomstig de door de Staat daaraan bij de vestiging gegeven bestemming en bepalingen te benutten. Het recht wordt eenzijdig door de Staat verleend. Uit de definitie blijkt dat het gaan om domeingrond, hetgeen betekent dat de Staat eigenaar blijft van de grond. In dit verband wordt gewezen op de in het recht bestaande natrekkingsregel. Deze houdt in dat alles wat gebouwd of gesticht wordt op de grond eigendom wordt van de grondeigenaar. Indien de grondhuurder dus zijn huis of andere opstallen bouwt op het aan hem afgestane grondhuurperceel, wordt niet hij maar de Staat eigenaar daarvan. In de praktijk levert dit juridisch principe in het algemeen geen problemen op, daar de grondhuurder het exclusieve recht heeft op het gebruik en de bewoning van alle opstallen. Bovendien is in DUD aan de grondhuurder het recht gegeven om het recht van grondhuur (met toestemming van overheidswege) te vervreemden, terwijl hij bevoegd is op het grondhuurrecht andere zakelijke rechten (bijv. hypotheek) te vestigen.

In de praktijk handelt de grondhuurder exact op dezelfde wijze als een (B.W.–)eigenaar van een grond. Het verschil is dat hij bij de overdracht de toestemming van de Minister van Ruimtelijke Ordening Grond en Bosbeheer (RGB) moet vragen en een jaarlijkse vergoeding (canon) moet voldoen aan de Staat.
Degenen die vinden dat er nog onderscheid gemaakt moet worden tussen B.W.-eigendom en allodiale eigendom wijs ik erop dat bij overdracht van welke vorm van eigendom ook, geen goedkeuring cq toestemming van de Staat vereist is en dat gedurende langer dan anderhalve eeuw. Indien de Staat nog eigendomsrechten zou pretenderen bij allodiale eigendom, dan moest het toch verwachtbaar zijn dat ingegrepen zou worden bij overdrachten zonder toestemming van de Staat. De hypotheekbewaarder (thans M.I. Glisbewaarder) heeft nimmer enig bezwaar gemaakt tot overdracht van allodiale eigendom zonder toestemming van de Staat.

Opstalrecht bij het recht van grondhuur
Het opstalrecht houdt in dat iemand het eigendom van een opstal (bouwwerk of installatie) mag hebben op het aan een ander toebehorend stuk grond. Het opstalrecht is toegestaan bij eigendomsgrond. Maar mag dat ook bij het recht van grondhuur?

De voorvraag die gesteld moet worden is of de grondhuurder zelf een recht van opstal heeft. Deze vraag moet ontkennend beantwoord worden, aangezien de Staat nergens deze bevoegdheid heeft gegeven aan de grondhuurder.
In het recht geldt het principe dat niemand meer rechten mag overdragen dan hijzelf heeft. Daar de grondhuurder zelf geen opstalrecht heeft op de door hem gestichte gebouwen en beplantingen, kan hij daarom ook niet aan anderen een (onder)recht van opstal verlenen.

Het probleem is echter dat in de praktijk bij notariële akte in vele gevallen wel een recht van opstal is verleend door een grondhuurder. Het gaat hierbij vooral om installaties opgezet door bedrijven als Telesur, E.B.S. en S.W.M., die men openbare nutsvoorzieningen zou kunnen noemen. Maar ook zijn er gevallen bekend waarbij een grondhuurder een ander het recht van opstal heeft verleend om een huis of polikliniek op te zetten.

Met Kraan (De Uitgifte van domeingrond in Suriname, 2015) ben ik van mening dat dergelijke (onder)opstalrechten geen wettelijke basis hebben. De nietigheid van dergelijke opstalrechten kan dus worden ingeroepen.
In de praktijk zal het echter niet zo een vaart lopen omdat de grootste belanghebbende, de Staat Suriname, zich op het standpunt schijnt te stellen dat voor het vestigen van een opstalrecht geen toestemming van haar zijde nodig is.
Teneinde juridische procedures te vermijden heb ik in mijn artikel het voorstel gedaan de wet DUD te wijzigen in die zin dat aan de grondhuurder expliciet het opstalrecht wordt verleend en tevens dat hij bevoegd is een (onder)opstalrecht te vestigen.
Geïnteresseerden kunnen het artikel integraal lezen in SJB 2017 no. 2.

Carlo Jadnanansing
Paramaribo, 16 september 2017.